蛋壳、自如等长租公寓"管理乱象":投诉激增 痛点难破

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发布时间:2019-03-27 19:31

[摘要]投诉率激增、多痛点难破,长租公寓陷入“蛮荒时代”。

投诉率激增 多痛点难破 长租公寓的“蛮荒时代”

刘雪黎,张玉,童海华

尚处在“蛮荒时代”的长租公寓从来不缺少话题。

日前,针对部分媒体报道的“蛋壳公寓出租房装修第二天就上架”,蛋壳公寓公开回应称,公司高度重视,即时进行深刻反省,并已成立专项工作小组彻查此事,涉事人员及相关负责人均已惩处,公司主要管理层也接受了相应处罚。同时,公司已开展全员彻底自查自纠,规范工作流程,落实各项管理制度。

蛋壳公寓相关问题的爆出似乎仅仅是长租公寓市场乱象的冰山一角。

3月12日,由浙江省市场监管局发布的《2018年消费投诉举报情况白皮书》显示,2018年浙江省共受理长租公寓领域投诉245件,同比增长231.1%。此外,上海市2018年共受理长租公寓类投诉3167件,同比增长2.2倍。

对于长租公寓市场乱象及资本发展,《中国经营报》记者先后致电致函蛋壳公寓、麦家公寓、青客公寓等多家长租公寓运营商并取得相应回复。

管理乱象

统计显示,在长租公寓领域,消费者投诉的问题主要集中在:居住安全难保障、押金退还不守约、诱导办理“租金贷”。

3月15日,曾临时租住蛋壳公寓的陈乐(化名)向记者反映,其于去年租住蛋壳公寓期间遇到养猫的租户。而养宠物是蛋壳公寓明令禁止的。

即使是白纸黑字的规定,陈乐告诉记者,蛋壳公寓却一拖再拖。大约一周的时间里,蛋壳方也没有给出实质性的解决方案。

对此,蛋壳公寓对记者表示,“对于养宠物问题,公司均会严格按照合同规定处理。无责换租后,房源变化了,因此合同需要重新签订。旧的合同会解除,押金会退回。”

值得注意的是,近期蛋壳公寓母公司被约谈,起因正是其投诉举报居高不下。根据国家企业信用信息公示系统,紫梧桐(蛋壳公寓母公司)目前共有114条行政处罚信息。据悉,北京市住建委去年8月就曾约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等长租公寓经营公司,要求它们不得“恶性争抢房源”。

除了蛋壳公寓,据了解,自如公寓也难免“中招”。3月份,Sina深圳官博接网友爆料,签协议之前自如方表示“宠物不带到公共区域就可以养宠物”。结果签了租房协议并交付协议金后,自如又坚称“不可以养宠物”而要求租客搬走,而租客搬走就需要交付违约金。

此外,租住青客公寓的张牧(化名)也向记者透露,他是朝九晚五的上班族,一般晚上9点回家,周末回老家住。不过,根据提供的电费账单显示,张牧在去年11月、12月均缴付了140元电费,按照合同约定的每度电0.7元的价格计算,折合用电是200度电。

对此,青客公寓负责人对记者表示,去年平均用电的峰值是约123度。同时,他也认为每月200度的电费很夸张,但否认电表有问题。该负责人还表示,电费如果存疑,可以核对青客与国家电网的数据,多退少补。

金融风险

除了服务问题,长租公寓涉及的“金贷”问题一直是引发争议和关注的重点。

3月6日,北京市市场监督管理局发布消息称,东朝所近期对紫梧桐进行了约谈,并要求其整改。

对此,蛋壳公寓回复记者采访表示,“工商所工作人员来我司是进行日常检查,针对行业的普遍问题,对蛋壳公寓进行了工作指导。并非之前报道中所说的‘约谈’。”

无独有偶,寓见公寓原租客杨阳(化名)向记者反映,自己的银行卡在3月13日发生了一笔扣款,被晋商消费金融划走,金额高达4182元。然而在去年10月份后不久,自己就已搬离了原先租住的地方。据了解,2018年10月,上海寓见公寓爆发资金链断裂,波及多家银行及金融平台,包括资方的晋商消费金融和分期平台元宝e家。

对此,晋商消费金融董办的工作人员表示,“这个需要和客户、机构进行约定,都有协议的。”

值得注意的是,寓见公寓去年年末曾发布公告表示,复星集团旗下的上海麦悦公寓将接手盘活部分问题资产,业主与其重新签订合同。今年2月份,麦家公寓“官宣”已完成重组工作,重组后的公寓品牌正式定为“麦家公寓”。

记者以租客身份联系了寓见公寓原租客。对方表示,在与麦家签订的新合约中,“房租每个月涨了300元,而且要从以前的房租开始补。”

麦家公寓相关负责人表示,“麦家虽然对外宣称收购了寓见的资产,但仅仅收购部分良性资产。原来寓见的团队已并入麦家,之前的遗留问题交给上海的寓见本部人员处理。”

对此,记者联系了上海的麦家公寓工作人员,对方表示,“租金上涨是因为没有了之前分期贷款的优惠。”此外,如果原寓见的租客与麦家公寓签订一份新合同,并补齐前一份合同所欠的贷款,那么之前合同的后续贷款将由麦家公寓处理,并且麦家公寓也会处理租户征信逾期的问题,“已经在和元宝e家的放款方(晋商消费金融)沟通了。”

当被问到“发生征信逾期记录并结清贷款后,是否需五年才能自动消除记录?”对方表示并不清楚。

曾入住青客公寓的金融业从业人员张秦(化名)向记者表示,“每一笔贷款都会上传到征信记录,等以后去申请房贷、车贷时,银行会查征信,如果发现他之前有小额贷款,会怀疑他的还款能力,因此可能下调贷款额度。”

上海中原地产市场分析师卢文曦认为,“租金贷是新事物,一棒子打死可能会抑制行业的发展,但是放任不管也不可取。”

生存困境

尽管发展初期仍然面临着各种不确定性,长租公寓资本扩张和跑马圈地并未停止。

今年3月,蛋壳公寓宣布获得5亿美元C轮融资,由老虎基金和蚂蚁金服领投。据已披露信息的不完全统计,蛋壳累计已完成超7亿美元的融资。

天眼查数据显示,从融资情况看,链家旗下的自如在A轮就获得40亿元人民币融资。魔方公寓累计完成6.5亿美元融资,并且融资轮次已经到了D轮。湾流国际迄今完成4亿元A轮融资。青客公寓在2018年刚完成数千万美元C轮融资。

事实上,近年来,除了传统的长租公寓运营商,长租公寓已然成为房企秣马厉兵的新战场。不过,随着宏观调控政策的不断调整,行业洗牌也加剧了长租公寓市场竞争的激烈程度。

据《21世纪经济报道》,作为万科长租公寓泊寓的重要组成部分,去年8月开始,“万村计划”接连受到推高租金、业务暂停的质疑;此后,深圳发布租金管制政策,对城中村等租赁房源租金进行调控。

在去年11月的媒体沟通会上,万科高级副总裁张纪文对此回应,“万村计划”确实暂缓推进,这也是之前就预料到的。万村已经拓展到7万~8万间房源的规模,深圳万科将专注已有房源的运营,未来再有计划地拓展。

2018年9月,有媒体爆出,龙湖集团CEO邵明晓将亲自挂帅长租公寓品牌冠寓的CEO,而冠寓原CEO韩石将分管龙湖集团海外市场拓展工作。此举也被外界解读为已经营两年的冠寓仍旧面临出租率低、盈利难、项目回报周期长的困扰。

对于出租率及盈利情况,青客公寓负责人表示,青客公寓营收状况在长租公寓行业内比较理想,满房率、成本控制也做得比较好。

蛋壳公寓则回应称,“目前蛋壳公寓的单间模型是盈利的,但整体尚未盈利。”

另一方面,对于部分中小型长租公寓来说,融资不顺畅也给其发展带来了障碍。公开资料显示,2018年朗诗集团全年提交的4个发债申请中,仅有2宗小规模申请被通过,通过率仅为50%。其中用于长租公寓项目的公司债两次被中止审查。今年1月份,爱上租以2亿美元的身家“卖身”蛋壳公寓。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则指出,对于长租公寓而言,“金融创新需要解决融资问题,但经营问题才是最大的问题”。

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